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鉛山縣河口鎮老城區龍門西大道以南片區綜合改造提升項目國有土地上房屋征收補償方案及紅線圖

發布時間:2019-06-15 16:15來源: 鉛山縣住房和城鄉建設局編輯:城鄉建設局 視力保護色:
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鉛山河口鎮老城區龍門西大道以南片區

綜合改造提升項目國有土地上

房屋征收補償方案

 

保護河口歷史文化名鎮,加快我縣舊城改造步伐,消除安全隱患,改善居民住條件,完善城市功能,優化城市環境,提升城市品位,促進我縣經濟社會發展,經研究,決定對河口鎮老城區龍門西大道以南片區綜合改造提升項目國有土地上房屋進行征收。為做好該項目范圍內房屋征收補償工作,維護被征收人的合法權益,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)的相關規定及其他法律法規和該項目的實際情況,特制定本征收補償方案。

第一條 征收范圍

鉛山河口鎮老城區龍門西大道以南片區國有土地上的房屋具體見征收規劃紅線圖。

第二條 征收主體、征收部門

(一)征收主體:鉛山縣人民政府

(二)征收部門:鉛山縣房屋征收補償辦公室

第三條 征收實施時間

自征收決定公告之日起,具體以政府公告時間為準。

第四條 征收與補償原則

房屋征收與補償遵循“民主決策、程序正當、補償公平、結果公開”的基本原則;堅持征收估價“獨立、客觀、公開、合法”的原則。

    第五條 征收范圍內不得實施下列行為

征收范圍確定后,在征收范圍內不得實施下列行為違反規定實施的,不予補償

(一)新建、擴建、改建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋、土地用途;

(三)辦理房屋抵押、轉讓、租賃、分戶;

(四)辦理工商營業執照、稅務登記等業務

第六條 被征收房屋合法性認定

對征收范圍內未經登記的建筑物、構筑物、附屬物,其合法性由有關部門按照尊重歷史、遵循政策、結合實際的原則進行調查認定。被相關部門調查認定為違法建筑或者超過批準期限的臨時建筑不予補償。

第七條 房地產價格評估機構選定

房地產價格評估機構由房屋征收部門通過法定程序確定評估機構的名單供被征收人協商選定;協商不成的,少數服從多數或通過隨機選定的方式確定。

第八條 被征收房屋面積認定及計算方法

被征收房屋的建筑面積原則上以房屋所有權證或其它合法房產憑證記載的面積為準,對于證照不全或面積有爭議的,按實測面積計算,但征收戶對測量面積提出異議且具有正當理由時可以提出復測申請,經征收工作組同意后進行復測,以復測面積為準。 

一層以上的合法主體建筑的房屋平均高度(屋頂與最低檐口的高度平均值)在2.2米以上的房屋(有樓頂、承重樓板、圍護結構)垂直投影面積可計算房屋建筑面積。

房屋建筑面積計算辦法由具有資質的測繪機構按照國家《房產測量規范》和《建筑面積計算規范》執行。

征收補償

本次房屋征收補償,采用貨幣補償和選擇產權置換兩種方式。不選擇產權置換的,則給予貨幣補償;選擇產權置換的,則采取預先補償后置換的辦法。附屬物及其它情況的建筑物、構筑物一律采取貨幣補償。 

住宅房屋

采用貨幣補償和選擇產權置換兩種方式。

1、貨幣補償

被征收戶房屋補償面積按照以下系數標準計算。被征收戶選擇按照3650/㎡(含土地價值)的參考價計算補償款,可享受本方案的各項獎勵;若不同意按照該參考價進行補償的,可以選擇以評估的形式確定補償價格但不給予系數面積計算及相關獎勵

1)主體房屋總層數為一層房屋補償面積按照原房屋主體建筑面積1:1.8系數進行計算,其屋頂上的樓梯間及雜物間等(指按房產測量規范可計算房屋建筑面積的部分)按1:1計算;

2)主體房屋總層數為二層房屋補償面積按照原房屋主體建筑面積1:1.2系數進行計算,其屋頂上的樓梯間及雜物間等(指按房產測量規范可計算房屋建筑面積的部分)按1:1面積比例進行計算;未建滿二層的房屋可以在一層按1:1.8系數折算后,第二層部分按1:1計算,但最后補償面積不得超過滿二層的按1:1.2系數折算出的面積;

3主體房屋總層數為三層以上(含三層)。房屋補償面積按照原房屋主體建筑面積1:1系數進行計算,其屋頂上的樓梯間及雜物間等(指按房產測量規范可計算房屋建筑面積的部分)按1:1面積比例進行計算;未建滿層的房屋可以在層按1:1.2系數折算后,第層部分按1:1計算,但最后補償面積不得超過滿層的按1:1折算出的面積;

4成套商品房按1:1.16進行計算

5國有土地上自建房的地下室、架空層等,參考基準價和結合對應高度(地下室混凝土地面到樓面的高度)進行貨幣補償,不享受系數等其他各項獎勵。補償標準如下:平均高度2.2m以上按建筑面積的100%計算;1.8m至2.19m按建筑面積的70%計算;1.3m至1.79m按建筑面積的50%計算;1.3m以下按建筑面積的30%計算。房改房的地下室(須確屬征遷戶本人財產且無爭議)參照執行

6)被征收房屋按本《方案》規定計算,可享受補償面積不足36㎡,且屬于被征收人唯一一套住房的,可選擇按上述標準計算主體款并享受相應獎勵的方法計算補償款;或選擇按36㎡的可享受補償面積計算主體款,但不得再享受其他獎勵。

房屋為被征收人在本縣縣城內唯一住房,房屋主體建筑面積20以內或貨幣補償款總額在40萬元以內的,被征收人可提請指揮部研究解決安置

2、產權置換

被征收戶選擇產權置換的,采取預先補償后購買置換房的辦法

1預先補償款:參照本方案貨幣補償標準按3650元/㎡的參考價(含土地價值)計算

2)置換房置換購買原則

按照先簽約先搬遷先選房的原則,根據房屋騰空時間順序,經驗收合格后,憑驗收合格證發放選房號,置換房交付時以選房號順序進行選房具體置換細則詳見選房辦法

置換房按照被征收房屋主體建筑面積進行1:1置換不含系數獎勵面積),剩余主體建筑面積及系數獎勵面積按3650元/㎡的參考價計算

②被征收房屋主體建筑面積多于置換房面積的部分按貨幣補償方式結算;

被征收人選擇與被征收主體房屋建筑面積相近的置換,所選擇的置換房總面積不得超過被征收主體房屋建筑面積20㎡(含20㎡),但被征收房屋加20㎡后仍達不到80㎡的小面積房屋,允許置換80㎡置換房。征收房屋面積增加20㎡內部分以3650元/㎡為基價按對應樓層價計算,在此基礎上,再超出部分按市場參考價5350元/㎡計算;

樓層價差:城東新苑(現房)不計樓層價差;城南(期房)樓棟內的樓層實行價差,具體見《鉛山縣河口鎮老城區龍門西大道以南片區綜合改造提升項目安置房選房辦法》。以上價格均為住房價格

置換房交付時,若置換房建筑面積與房屋置換協議約定面積不符的,按以下原則結算:a.置換房建筑面積若超出協議約定面積的部分,則按所選樓層的價格購買;b.置換房建筑面積若少于協議約定面積的部分:在協議簽訂時已超出被征收房屋主體建筑面積購買的,則按購買價返還;未超被征收房屋主體建筑面積面積購買的,則按被征收房屋貨幣補償標準進行補償

征遷戶所置換的置換房不能直接簽約過戶給其他人;

⑦置換房付款:需置換置換房的征遷戶,必須在簽訂置換房置換協議時,支付所置換的置換房總額的30%,剩余70%的購房款要在置換房交付使用前付清,逾期不付清,則取消該征遷戶的置換房購買資格,由收款方將30%首付款不計息等額退還給征遷戶,不得再享受貨幣補償獎勵;

⑧置換房選房號確定規則:以日為單位,優先以騰空先后為順序;同一日騰空的,按簽約先后為順序;同一日騰空和簽約的,按抽簽序號為順序。

(二)直管公房承租戶安置

1、直管公房承租戶(不含已中簽保障房戶)由政府年內安排搬遷安置房,安置房地點:城南新苑C區。

2、直管公房承租戶(不含已中簽保障房戶)搬遷期間每戶每月600元的標準發放周轉補助,在本《方案》規定的期限內搬遷騰空的給予人民幣1萬元的搬遷速度獎。不再給予其他獎勵。

3、直管公房承租經直管公房主管部門同意進行了裝修的,可以予以補償。

非住宅房屋

營業、辦公、生產經營用房,按評估價格予以貨幣補償。營業房必須滿足以下兩項條件之一:

1、有合法批建手續房產證或土地證上用途有明確記載為(商住)用房

2、有按商業用地標準繳土地出讓金依據(由自然資源部門認定)。

)其他建筑物、附屬物

1.1  經工作組核定后,對歷史形成在合法主體房屋之外搭建的無手續、無爭議的房屋(房屋最低處高于2.2m,根據房屋結構參照重置價格予以補償本條所指歷史形成認定時間為2016年9月26日之前)。

1.2  閣樓根據房屋結構參照重置價格予以補償,建筑面積按以下規則計算

?屋頂與最低檐口的高度平均值1.80m至2.19m按墻體圍護的投影面積的70%計算

?屋頂與最低檐口的高度平均值1.30m至1.79m按墻體圍護的投影面積50%計算

?屋頂與最低檐口的高度平均值1.30m以下按墻體圍護的投影面積30%計算。

重置價標準:框架結構763.75元/磚混結構702.65元/磚(石)木結構523.71元/

2、附屬物補償標準:  

水泥曬坪:50元/㎡,三合土曬坪:30元/㎡;

圍墻:高度在2m以下按140元/m;高度在2m以上按220元/m;

鐵樹移栽:100元/株;三相電:3000元/戶,

自來水:1000元/戶;照明電:1000元/戶,

電視安裝:400元/戶,電話安裝:100元/戶,網絡:780元/戶;

沼氣池:800元/個;壓水機:800元/個;

簡易房(簡易廁所或其他結構簡單房屋):100元/

鋼棚:160元/㎡;

家用自建自來水(含泵、儲水箱、水管等)2000元/套

空調:掛機移裝400元/臺,柜機移裝500元/臺;

太陽能移裝:500元/臺

空地的補償

1、辦理了用地手續的空地,以登記面積為準,剔除房屋占地面積按參考價3650/1:1予以補償或按評估予以補償

2、院內無證空地按200元/進行補償(包括搭建了附屬物的無證土地)

)房屋裝修補償

為能客觀公正地對被征收主體房屋面積的裝修進行補償,依據裝修市場材料價,并結合實際情況,特制定如下裝修補償參考價。

補償

標準

裝修情況

200—300元/㎡

1、墻面:中高檔墻漆

2、地面:釉面地面磚、水磨石地磚、中高檔實木或復合地板

3、天棚:石膏吊頂、木角線或塑料扣板吊頂

4、門窗:塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、不銹鋼防盜窗、紗窗

5、衣柜:固定式中高檔材料衣柜

6、廚衛:中高檔潔具、防滑地磚、中高檔墻磚、塑料吊頂

100—200元/㎡

1、墻面:白色膩子刮白

2、地面:水磨石地磚、低檔面磚或水泥地

3、天棚:簡單粉刷或塑料扣板吊頂

4、門窗:木制門窗

5、廚衛:鍋灶、簡單櫥柜、水泥地或低檔面磚

100元以下/㎡

水泥地、白灰墻、木制門窗、鍋灶

不選擇按照參考價計算裝修補償的,按搬遷時點同期市場價進行評估補償,殘值低于30%按照30%補償(此標準不適用于公房)

第十條  獎勵設置

(一)貨幣補償獎

1、被征收人選擇貨幣補償的,在本《方案》規定的期限內簽約的,按被征收房屋主體建筑面積獎勵面積不含系數征收補償價18%給予獎勵;

2、被征收人選擇產權置換的,在本《方案》規定的期限內簽約的,原房屋主體建筑面積多出置換房面積的部分獎勵面積不含系數,依據以上規定給予獎勵

3、選擇以評估的形式確定房屋征收補償價的,不享受此項獎勵

(二)搬遷速度獎

1、自本方案(征求意見稿)公告之日起至征收決定公告之日后15天15天內主動簽約并騰空的按照被征收房屋主體建筑面積(獎勵面積不含系數)獎勵700元/㎡,最低不低于5萬元(房屋主體建筑面積低于20㎡不得享受此獎)

2、自征收決定公告之日16—3030天內主動簽約騰空按照被征收房屋主體建筑面積(獎勵面積不含系數)獎勵500元/㎡,(房屋主體建筑面積低于20㎡不得享受此獎)

3、自征收決定公告31-4545天內主動簽約騰空按照被征收房屋主體建筑面積(獎勵面積不含系數)獎勵300元/㎡,(房屋主體建筑面積低于20㎡不得享受此獎)

4、獎勵以通過騰空驗收時間為準,超過期限未騰空的,不給予獎勵。

(三)購房獎勵

1、選擇貨幣補償被征收對象從2016年10月1日起至征收決定公告之后一年內于本縣購買新建商品住宅(直系親屬二代之內購房戶),提供2016年10月1日后經備案的購房合同,可享受700元/㎡的購房獎勵獎勵面積以人均60㎡為上限,且不得超過被征收房屋主體住宅建筑面積(不含系數獎勵面積)

2、選擇產權置換的,不享受此項獎勵。

3、選擇以評估的形式確定房屋征收補償價的,不享受此項獎勵。

 

4、所購新建商品住宅已經享受過相關購房補助或獎勵的,不得再次享受本條規定的購房獎勵。

(四)被征收人提供后期補交土地出讓金原始憑證的,按照其所繳金額70%進行獎勵。

第十一條 政策性補助

(一)周轉補助

選擇貨幣補償城東新區城東新苑小區置換房的,周轉補助期為12個月被征收房屋主體建筑面積在150㎡以內的按800元/月計算,超過150㎡部分按5元/㎡/月計算;選擇城南置換房(期房)的,周轉補助期為36個月被征收房屋主體建筑面積在150㎡以內的臨時安置費800元/月計算,超150㎡部分按5元/㎡/月計算,超出36個月未交房的,按實際交房時間延時部分翻倍計算

(二)搬遷補助

按被征收人的房屋主體建筑面積(不含系數獎勵面積5元/㎡?予以補償,最低不少于700元/戶/次,補償2次。

(三)停產停業損失補助

1、辦理了合法有效的營業執照或者其他相關生產經營許可手續(營業執照或其他相關生產經營行政許可手續上載明的營業場所為被征收房屋)以及稅務登記且目前仍在營業的營業、辦公、生產經營用房,給予停產停業損失補助,未辦理上述手續但實際連續經營兩年以上且目前仍在經營的,同樣享受此項補助。

實際已連續營業二年以上且目前仍在營業的房屋按經營面積給予停產停業損失補助。

2、停產停業損失補助以月為單位計算,補償期為6個月計算辦法如下:

?停產停業損失補助:按照30-50元/㎡/月進行補償,營業總面積不足10㎡,按10㎡計算

?從業人員生活補助:廠房、倉庫按60㎡/店鋪按10㎡ /人的系數計算從業人員發放生活補助,補助標準按省政府公布的我縣現行最低工資標準1470元/人?月執行

3、停產停業損失補助對象為營業房產權所有人,承租人依照租賃合同約定分配停產停業損失,沒有約定的,由房屋產權人與承租人協商分配

4、從事的營業活動屬違法的,不予補償

第十二條 安置房建設

座落地點

1、期房河口鎮城南

2、現房城東新區城東新苑小區

)土地性質:國有出讓

)結構與戶型(具體戶型見戶型圖)

1、期房:房屋結構為框架,戶型設計為80㎡/套、100㎡/套、120㎡/套和140㎡/套建筑面積以房屋驗收時實際測繪面積為準)。

2、現房:房屋結構為框架,層數11層,戶型設計為77.77㎡/套、98.07㎡/套、98.3㎡/套111.08㎡/套138.42㎡/套建筑面積實際測繪面積

建設單位:

1、期房:江西黃崗山投資股份有限公司;

2、現房:鉛山縣房地產管理局。

(五)建設周期

1、期房:36個月;

2、現房:已建成投入使用。

(六)置換房交付標準:裝修標準按設計圖紙要求進行。室內裝修部分:樓地面為水泥砂漿抹平;室內墻面和天棚均為普通水泥砂漿;水、電立戶到位;鋁合金窗;住宅房每套安裝一扇防盜門。

第十 協議簽訂

房屋征收協議簽訂采取“兩次簽約”的方式,即:首次簽約根據補償方式核算房屋主體款、貨幣補償獎及政策性補助等款項{本方案第九條“征收補償”、第十條獎勵設置第“(一)項、(四)項”及第十一條“政策性補助”};第二次簽約根據騰空驗收時間簽訂搬遷速度獎款項協議{本方案第十條獎勵設置“第(二)項”}。

第十 房屋交付

房屋被征收后,被征收人不得擅自拆除和改變原房屋的任何構件交由征收部門統一管理。

(二)對認定為歷史建筑且有保護價值的建筑物或構建物,依法予以保護。

第十 產權證注銷

房屋被依法征收的,土地使用權同時收回,注銷不動產權證書或房屋所有權證土地使用權證。

第十 征收補償糾紛處理

(一)在征收工作實施過程中,征收部門和被征收人在《方案》確定的簽約期限內,經多次協商達不成協議的,由縣政府按照本《方案》作出征收補償決定。被征收人對征收補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內,不申請行政復議或不提起行政訴訟,又不搬遷交房的,由征收部門依法征收

(二)被征收人已簽訂征收補償協議,但在約定的搬遷交房期限內拒不搬遷交房的,由征收部門按照協議約定依法搬遷。

 第十 司法強制

 在征收工作實施過程中,征收部門和被征收人在《方案》確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請縣人民政府按照《方案》作出補償決定,并在房屋征收范圍內或縣人民政府網站予以公告。被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷交房的,由縣人民政府依法申請縣人民法院強制執行。

 被征收人在征收補償協議約定的時間內不騰空交房的,屬被征收人違約,不予獎勵。

(三)被征收人在本方案確定的簽約期限內,達不成協議,被依法征收的,不再享受本方案第十條規定的相關獎勵。

 第十 法律責任

 (一)縣房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責,或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由縣人民政府責令改正,通報批評;造成損失的,依法承擔補償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法處理;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(二)采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行房屋征收與補償工作,構成犯罪的,依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

(三)貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的,按照相關法律、法規處理。

 十九 其他事宜

(一)本方案未盡事宜由鉛山縣河口鎮老城區龍門西大道以南片區綜合改造提升項目指揮部研究決定。

)本方案由鉛山縣河口鎮老城區龍門西大道以南片區綜合改造提升項目指揮部負責解釋。

 

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